适度调控屋业发展

《适度调控屋业发展》

现在的政府，一直强调以民为本，所以与人民日常生活息息相关的物品，政府在调高价格、增加税务时总是小心翼翼，担心“激怒”人民，引起反弹。

最近，槟州猫政府很罕见的针对屋业发展大幅度的提高各种收费。首当其冲的是土地转换用途的增值税（conversion premium），从原有的25%提高到50%。举一个简单例子，原本只准许兴建住宅用途的地皮，在获得批准转换为商业地段之后，其价值当然倍增，除了因为商业用途更有价值之外，同样的一块地皮，商业用途的地段，可供建筑面积通常是住宅用途的三倍或更多。一夜之间，同样的一块地，可以供发展的面积激增至少三倍，价值当然水涨船高,而政府也当然要分一杯羹！

此外，州政府也大幅度的提高发展税捐（development charges），从先前的每平方尺五令吉，调高300%，变成了15令吉，至于商业用途，则从每平方尺七令吉，调升到21令吉。

可以预见的，随着各种发展收费大幅度增加以后，槟威两地的地方政府将会像猪笼入水，收入大为增加。当然，羊毛出在羊身上，发展商将会把高涨的成本转嫁于购屋者，人民最终将承担更高的屋价。

诚然，比起新加坡、香港、台湾等地，槟岛的屋价还是很低，所以，本地发展商到海外兜售时，往往会告诉海外的买家，槟岛的屋价在未来绝对会高涨。

其实，像槟岛这样的一个地方，屋价高涨，主要动力，往往是外在经济在推动，再加上内在经济的推波助澜，呈现投机购兴。这造成了房子的价格与本地居民的经济承担力量脱节，也就是说屋价与租金收入和一般人民的薪水不符合。

自从2007年美国发生次级房屋贷款危机，进而导致全球性的金融危机以来，虽然世界各地的房市开始时的确因为次贷危机而停滞不前，但是，随着世界各地政府启动印钞票机器，形形色色的刺激经济配套应运而生，银行利率空前的低落，一些国家几乎达到零利率，资金流向房地产，所以屋价在过去一年就开始节节高升。

由于有前车之鉴，当今世界各地政府，正在开始担心房地产泡沫。

在这方面，我们不得不佩服新加坡政府的高瞻远瞩。为了抑制过热的房市，政府开始释放地库，大量出售土地，让发展商可以建造更多的房子。值得一提的是，当地政府卖“官地”是公开召标，价高者得标。

我们固然了解到，要平衡房地产的确不容易，生气勃勃的房地产，可以适当的促进经济发展和繁荣，但是，失控的屋价，引发投机，制造泡沫，同时又使到社会上大部分人民没有能力购买屋子，引发不满情绪，分分钟钟造成社会不安。

政府固然可以把“以民为本”常常挂在嘴巴里，但是，在处理民生经济问题的应对政策，却不是单靠喊喊口号，讨人民一时的欢心就可以交差了。更重要的是应该以专业挂帅，一切政策从长计议，绝对不可沦落为经济民粹，处处以选票为最终的考量。

1/12/2009《光明日报》法外逍遥专栏