Wednesday, December 2, 2009

适度调控屋业发展

《适度调控屋业发展》

现在的政府,一直强调以民为本,所以与人民日常生活息息相关的物品,政府在调高价格、增加税务时总是小心翼翼,担心“激怒”人民,引起反弹。

最近,槟州猫政府很罕见的针对屋业发展大幅度的提高各种收费。首当其冲的是土地转换用途的增值税(conversion premium),从原有的25%提高到50%。举一个简单例子,原本只准许兴建住宅用途的地皮,在获得批准转换为商业地段之后,其价值当然倍增,除了因为商业用途更有价值之外,同样的一块地皮,商业用途的地段,可供建筑面积通常是住宅用途的三倍或更多。一夜之间,同样的一块地,可以供发展的面积激增至少三倍,价值当然水涨船高,而政府也当然要分一杯羹!

此外,州政府也大幅度的提高发展税捐(development charges),从先前的每平方尺五令吉,调高300%,变成了15令吉,至于商业用途,则从每平方尺七令吉,调升到21令吉。

可以预见的,随着各种发展收费大幅度增加以后,槟威两地的地方政府将会像猪笼入水,收入大为增加。当然,羊毛出在羊身上,发展商将会把高涨的成本转嫁于购屋者,人民最终将承担更高的屋价。

诚然,比起新加坡、香港、台湾等地,槟岛的屋价还是很低,所以,本地发展商到海外兜售时,往往会告诉海外的买家,槟岛的屋价在未来绝对会高涨。

其实,像槟岛这样的一个地方,屋价高涨,主要动力,往往是外在经济在推动,再加上内在经济的推波助澜,呈现投机购兴。这造成了房子的价格与本地居民的经济承担力量脱节,也就是说屋价与租金收入和一般人民的薪水不符合。

自从2007年美国发生次级房屋贷款危机,进而导致全球性的金融危机以来,虽然世界各地的房市开始时的确因为次贷危机而停滞不前,但是,随着世界各地政府启动印钞票机器,形形色色的刺激经济配套应运而生,银行利率空前的低落,一些国家几乎达到零利率,资金流向房地产,所以屋价在过去一年就开始节节高升。

由于有前车之鉴,当今世界各地政府,正在开始担心房地产泡沫。

在这方面,我们不得不佩服新加坡政府的高瞻远瞩。为了抑制过热的房市,政府开始释放地库,大量出售土地,让发展商可以建造更多的房子。值得一提的是,当地政府卖“官地”是公开召标,价高者得标。

我们固然了解到,要平衡房地产的确不容易,生气勃勃的房地产,可以适当的促进经济发展和繁荣,但是,失控的屋价,引发投机,制造泡沫,同时又使到社会上大部分人民没有能力购买屋子,引发不满情绪,分分钟钟造成社会不安。

政府固然可以把“以民为本”常常挂在嘴巴里,但是,在处理民生经济问题的应对政策,却不是单靠喊喊口号,讨人民一时的欢心就可以交差了。更重要的是应该以专业挂帅,一切政策从长计议,绝对不可沦落为经济民粹,处处以选票为最终的考量。

1/12/2009《光明日报》法外逍遥专栏

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